北京典型区域高档二手住宅老外购房量下滑；业内认为，高档住宅售价可能微降，境外投资者转向二手房市场可能性不大，外资商业投资比重或加大

　　2月初出台的北京外资限购细则规定，境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。一个月来，该细则正悄然引起市场新变。日前记者从多个房产经纪公司获悉，受其影响，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型区域外籍购买量从之前的 8%下降至2%.据21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙介绍，外籍人士在京购房的主力地区主要集中在京城东北部，该地区外籍人士购房的比例下滑尤其明显。

　　相对于上海的限外政策，北京显然严格了许多。“正由于该政策在制订和执行层面都比较严格，市场才可能会发生连锁反应。目前，已有开发商开始调整此前的销售策略。”有业内人士分析指出。

　　“住宅市场”

　　影响1　高档住宅售价可能微降

　　虽然北京已经取消了外销楼的管理规定，但是有些项目在宣传和项目规划中，仍带有明显的针对境外人士销售的痕迹。包括位于三元桥的凤凰城、位于朝阳公园附近的瞰都等，此前有多个地产项目到海外进行销售，将其一部分客群直接锁定为境外人士。

　　业内人士认为，限外政策从其出台的初衷来看，主要是抑制境外投资者的投资性购买，因为之前包括北京、上海、广州等受海外人士认可的城市中，出现了大量的具有境外背景的投资性购买行为，并在一定程度上助推了房价的上涨。

　　“相对境外购买力来说，目前北京高档住宅购买成本较低，但升值潜力却很大。因此好多具有境外背景的人群将在北京购买住宅作为其重要的投资方式。”该业内人士指出，由于大量的高品质住宅被具有境外背景的人群所购买，在一定程度上加大了这类产品的市场需求。

　　从之前的境外人士的购买需求来看，其购买的住宅产品主要为高档住宅产品，且产品集中在丽都、燕莎、朝阳公园和CBD附近的区域。比如位于朝阳北路的星河湾境外人士购买达到15%，该项目销售价格目前达到30000元/平米。位于朝阳路的东区国际境外人士购买达到10%，该项目的售价则在12000元/平米左右。

　　“限外政策对楼市的影响主要体现在对高档住宅产品上，由于大量境外人士无法实现其投资性的多套购买，在一定程度上，可以缓解高档住宅的市场供应。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，在这样的背景下，高档住宅因其之前庞大的境外购买人群的锐减，出现供需方面关系的改变，导致其销售价格略微下降。

　　影响2　住宅供应结构或许生变

　　李文杰进一步分析表示，限外细则出台后另外一个重要的影响是，可能在一定程度上改变目前楼市的供应结构。

　　据悉，此前高档住宅产品因有大量的海外投资者购买，开发商一般不担心其销售问题，但随着境外人士多套购买行为被限制后，北京本土对高档住宅的购买需求一般保持一个稳定的状态，因此有可能出现高档住宅不好销售的情况，开发商被迫开始开发适合普通购房者购买的普通住宅产品，因此可以间接实现北京楼市供应的结构的部分调整。

　　在北京东部高档住宅中有10%左右的住宅，被境外人士购买，个别项目境外购买者占到30%左右，这些境外购买者主要是以投资为主，而且多数为多套购买。目前，京城东部已有多个项目酝酿改变销售策略。“之前我们的主打客群是老外，限外细则出来后，现在已经开始考虑其他客群的需求了。”京东一位不愿透露姓名的开发商说，改变销售策略只是第一步，其后视市场变化还有可能调整产品结构。

　　影响3　外资不会贸然介入二手房

　　由于北京限外政策目前只针对新房供应，还暂未涉及到二手房市场。因此，有人认为这可能导致部分境外投资者将眼光放到二手房市场。但也有不少业内人士表示，由于目前北京二手房市场规范程度较低，境外投资者还不敢贸然进入二手房市场进行投资。

　　有业内人士认为，限外政策出台后，对新房的购买进行抑制后，境外房屋投资者则可能转移到二手房市场中来。“因为在北京进行房屋投资的回报是比较高的，不论一手新房，还是二手房，购买后几年内就可能实现升值。”一位业内人士称。他认为境外人士会寻找合适的方式继续进入北京的住宅投资市场中来。

　　不过从中高档二手住宅老外购买量下滑的情况来看，境外投资者还不敢贸然进入二手房市场。目前北京二手房市场主要交易的房源集中在中低价位的住宅产品上，高端地产项目的二级市场交易并不活跃。虽然境外房地产投资者追逐高额的房地产投资回报，但同时他们也是将其投资放在一个风险可控的环境中。

　　“目前北京的二手房市场并不是非常规范，境外房地产投资者一般比较谨慎，他们不会轻易进入二手房市场。”有业内人士这样指出。他认为，境外房地产投资者直接进入二手房市场投资的可能性不大。

　　目前税务部门已经对二手房在5年内进行转让征收一定的营业税，如果再加上二手房交易个人所得税，必然加大二手房的交易成本。目前北京市场的普遍做法是将二手房交易税赋转移给购买者。境外投资者一般比较理性，且遵守一定的交易规则，目前北京市场通用的二手房交易黑白合同，他们一般不会去做。

　　此前业内盛传，北京甚至有可能对二手房市场也要进行限外。多数人士认为，境外投资者如同洪水一样，不进入一手房市场，就直接进入二手房市场，从目前的实际情况分析来看，还暂时没有这个必要，而认为境外资金进入二手房市场炒房也仅仅是一种担心而已，从其实际操作性来看，不是很大。

　　“商用物业”

　　影响1　外资投资成本将提高

　　麦格里银行一位分析师表示，中国经济持续增长，内地物业的投资回报率远远高于欧美国家，是吸引外资进入的重要原因。现在出台的政策并没有不允许外资进入，只是规定其必须先在国内设立实体公司。这样，会增加税收成本与时间成本，使外资进入的步伐放慢。

　　高力国际投资部助理董事黄卓伟多次为北京房地产市场引入跨国投资基金，他向记者做了个详细的分析。

　　以前外资进入主要是离岸收购，即金融资本在海外注册一个公司，只是个空壳没有实体，融资要求低。现在要求在国内设立实体公司，对注册本金有了要求，投资总额超1000万美元的，不得低于投资总额的50%.其次，海外注册税收低，现在国内多注册了一重，税收成本肯定是增加了。“当然，机构面对上亿元的大单交易，增加点成本不算什么。但是对于个人投资者，如果为了投资几套房子还要注册公司，那么摊下来成本就比较高，会影响到投资回报率。”董卓伟说。

　　“不仅是投资成本的增加，更重要的是资金退出机制加强了。”黄卓伟强调。以前外资要退出，可以转让海外公司的股权，国内的监管机构不一定不知道。“因为公司名称没变，只是股东变了，而国内机构不需要了解其股东变化。”他补充道。而按照新的政策，将来再退出，就需要变更国内实体企业，国内机构很容易监管，还会牵扯到税费。

　　黄卓伟表示目前高力国际接触到的外资，还没有因此放弃的。只是有的开始观望，看看前面已发生的外资交易如何操作。“不过，每家外资机构的风险评价不一样，不排除有的机构，会觉得有风险而放弃。”

　　影响2　投资商业比重可能加大

　　从外资此前投资的物业类型看，写字楼和商铺占了80%以上比重。实际上，2007年，这将面临很大的机遇。

　　高力国际统计，2007年，北京写字楼市场新增供应量预计达到200多万平方米。现在市场上有一种共识：奥运会之前几个月，所有紧邻主干道的建设项目将被要求停工，因此很多开发商目前都在加紧施工进度，希望抢先分享奥运经济的蛋糕。而2008年后，每年新增的写字楼将减少。

　　黄卓伟称：“2007年新入市的写字楼，在2008-2009年租金将逐步稳定，2009年后稳步回升。因此，今年正是最好的投资时机。而今、明两年新增的商铺，大部分位于四环外主要住宅区的周边。当居住越来越成熟的时候，有很大的潜力可挖掘。”

　　春节前，市场上传出消息，西单MALL去年12月和爱尔兰一家基金签订了合同，后者以41亿元人民币将其整购。此外，据高力国际透露，CBD一栋写字楼日前已被某境外机构买下，估计不久后就会传出正式消息；中关村一座两万平米的写字楼和另一家境外机构签署了买卖协议，很快就会办完全部手续。多位业内人士认为，受限外细则影响，今后一段时间，外资投资写字楼、商铺的比重可能加大。

　　本版采写 本报记者张 学冬 叶保秀 关爽

　　记者观察

　　如何监管成限外落实关键

　　市建委出台的外资限购细则从购买、流转两个环节对外资购房加以限制和约束，对购买多套房屋投资的外籍购房人要求其注册公司来实现，并通过征缴各项税费来压缩其利润空间。

　　业内认为，此番政策如果能够得到严格的贯彻实施，无疑有望将部分外资热钱挤压出房地产市场，减弱国内对高档住宅的需求。同时，一部分外资购房需求将被引导至租赁市场，利于改善目前租、售价格不同步的现象。

　　不少业者表示，目前，主管部门对于租赁市场很难做到有效监控，对于境外个人、机构购房后出租取利的行为难以约束。需要注意的是，细则中虽然说明“境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅”，但对于境外机构购买自用商品房并没有明确规定，而是限定“须提交相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书”，即将导致的市场情况是，境外机构购房的现象将逐渐增多，也给投资客留下了一定获利空间。

　　此外，细则中没有明确购房者亲人的购房限制。“细则中，没有对这类房产设定很好的退出机制。在实行过程中，问题会慢慢显露出来。”一个开发商略感担忧地说。

　　业界展望

　　外资与内地开发商股权合作渐成主流

　　据了解，海外基金投资大陆房地产市场，惯用的操作模式主要有：提供融资、自行开发、收购物业、股权合作等几种方式。

　　北京限外细则出台后，外资直接收购物业并没有实质性受阻，只是脚步放慢了。有的在观望，有的在摸索，总之，是谨慎了，低调了。放眼全国市场，越来越多的基金以曲线的方式，与国内房地产企业进行股权合作。

　　1月30日，美国华平基金出资3000万美元，收购上海中凯地产25%的股权；2月9日，美林等海外基金认购上海置业12多亿元的债券，间接介入了其在沈阳、无锡的项目；2月17日，荷兰ING集团旗下的中国房地产开发基金(ING基金)收购了金地集团一下属公司49%的股权……

　　频频进入内地，关键还在于高回报。早在去年下半年，戴德梁行投资部董事曹念国接受记者采访时就预测：“随着外资投资的谨慎度增加，大规模的炒房模式将会得到抑制，而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。”而今，预测逐渐成为现实。